Le son de l'éclatement de la bulle mondiale des prix de l'immobilier a commencé à retentir.
Auparavant, le marché haussier de l'immobilier dans de nombreux pays avait duré une décennie ou plus. Surtout depuis le déclenchement de la nouvelle épidémie de la couronne, sous l'impulsion d'une politique monétaire mondiale ultra-accommodante, les prix de l'immobilier dans les principales économies du monde ont atteint des niveaux record et le risque de bulles immobilières s'est rapidement accumulé.
Maintenant, sous le double impact de hausses agressives des taux d'intérêt telles que la Réserve fédérale et la récession mondiale, la bulle des prix de l'immobilier a commencé à éclater et le boom immobilier mondial touche à sa fin.
Dans un récent rapport, Oxford Economics l'a décrit comme suit : "Dans l'ensemble, il s'agit des perspectives les plus inquiétantes pour le marché du logement depuis 2007-2008, et les prix futurs des logements devraient osciller entre une baisse modeste et un net recul." "
L'agence estime que dans la période à venir, le Canada, la Nouvelle-Zélande, les Pays-Bas et l'Australie sont les plus exposés au risque de chute des prix de l'immobilier.
Les taux d'intérêt ont grimpé en flèche et les marchés immobiliers de nombreux pays se sont fortement refroidis
Le rapport d'Oxford Economics affirme que les taux hypothécaires dans les économies avancées continuent de monter en flèche, menaçant de plonger certains marchés du logement dans une forte récession. Les prix des logements se sont stabilisés ou ont chuté dans de nombreuses économies. À mesure que les critères d'octroi des crédits bancaires se resserrent et que l'impact de la récession s'aggrave, la pression à la baisse sur les prix des logements s'intensifiera davantage.
Cette tendance se dessine déjà.
Les données publiées par le prêteur hypothécaire britannique Halifax ont montré que les prix de l'immobilier au Royaume-Uni ont chuté de {{0}},4 % d'un mois sur l'autre en octobre, après une baisse de 0,1 % d'un mois sur l'autre en septembre. Les prix de l'immobilier au Royaume-Uni chutent au rythme le plus rapide depuis près de deux ans. Un rapport d'Ernst & Young prévoit que les prêts hypothécaires au Royaume-Uni tomberont à leur plus bas niveau depuis plus de 10 ans en 2023.
Les prix des maisons aux États-Unis ont chuté rapidement au second semestre 2022. L'indice des prix des maisons S&P/Case & Shiller a enregistré sa première baisse mensuelle depuis 2012 en juillet, ce qui a refroidi la demande d'immobilier résidentiel dans plusieurs États et villes. Certains économistes de Wall Street prédisent que les prix de l'immobilier aux États-Unis pourraient continuer à chuter jusqu'à 20 % l'année prochaine.
La Corée du Sud a également vu les prix de l'immobilier chuter pendant de nombreux mois après la précédente "vague nationale de ruée vers l'immobilier". Selon les données publiées par la Korea Real Estate Commission fin juillet, le nombre de copropriétés négociées dans le pays a chuté de 50,6 % au premier semestre par rapport à l'année précédente, le niveau le plus bas depuis 2006. Les prix moyens des logements en La Corée du Sud a également chuté au premier semestre de cette année.
Le rapport sur la stabilité financière publié par la Banque de réserve de Nouvelle-Zélande le 2 a montré qu'à mesure que les taux hypothécaires augmentaient, les prix des logements en Nouvelle-Zélande continuaient de baisser. À l'échelle nationale, les prix des logements ont chuté de 11% par rapport à leur sommet de novembre 2021, Wellington et Auckland enregistrant des baisses encore plus importantes. Les défaillances négatives des capitaux propres et des services hypothécaires ne sont pas répandues pour le moment, selon le rapport, "mais elles augmenteront si les prix continuent de baisser et que les prêts hypothécaires se retarient pour augmenter les taux d'intérêt".
Il n'est pas difficile de voir que le flux et le reflux du marché mondial du logement sont directement liés à l'augmentation des taux d'intérêt. Les taux hypothécaires américains ont dépassé 7 % ces derniers mois et ont continué d'augmenter, le plus élevé depuis 2002, contre 3,2 % de moins qu'il y a un an.
Oxford Economics estime que les taux hypothécaires dans la zone euro et au Royaume-Uni ont plus que doublé depuis avril et mai.
Ces quatre pays ont les prix de l'immobilier les plus dangereux
Selon Oxford Economics, les marchés du logement au Canada, en Nouvelle-Zélande, aux Pays-Bas et en Australie sont les plus risqués. L'agence estime que dans ces économies, la croissance des prix des logements du quatrième trimestre de 2019 au deuxième trimestre de 2022 est généralement élevée, les valorisations immobilières sont élevées, les niveaux d'endettement sont élevés et la dette à taux variable est prédominante. L'agence estime donc que la hausse des taux d'intérêt se répercutera rapidement sur les finances des ménages de ces pays.
Kashif Ansari, co-fondateur de Juwai IQI et PDG du groupe, a déclaré dans une interview à l'agence de presse chinoise que les prix des logements au Canada, en Australie, en Nouvelle-Zélande et dans d'autres pays devraient entraîner la baisse des marchés immobiliers européens et américains. Le groupe de technologies immobilières compte 30 000 agents en Asie-Pacifique, en Europe et aux États-Unis.
Kashiv Ansari estime que tout d'abord, parce que le marché immobilier de ces pays a le plus augmenté pendant l'épidémie, le marché immobilier à forte croissance du marché immobilier est facile à chuter lorsqu'il rencontre un resserrement monétaire.
Contrairement à la plupart des prêts hypothécaires des acheteurs aux États-Unis qui ont des taux d'intérêt fixes, une partie importante des prêts hypothécaires dans des pays comme le Canada et l'Australie sont flottants, ce qui signifie que les propriétaires subissent la pression de la hausse des taux d'intérêt, qui à son tour s'accompagne d'une hausse des prix.
Si la dette des ménages représente une trop grande part du revenu disponible des ménages, ces ménages sont plus vulnérables à des taux d'intérêt hypothécaires plus élevés. Dans les trois pays, la part de la dette des ménages est également élevée. Si ces facteurs se superposent, Kashiv Ansari a analysé que la demande du marché immobilier local sera fortement réduite, ce qui entraînera une double baisse du prix du volume de transaction du marché immobilier.
Fiona Yang, associée directrice de Plus Agency, une société immobilière bien connue à Sydney, en Australie, a senti le changement sur le marché. Elle a déclaré à l'agence de presse chinoise que les appartements à Sydney étaient les plus touchés. Les acheteurs et les vendeurs de propriétés sont dissuadés par la hausse des taux d'intérêt, de sorte que moins d'annonces entrent sur le marché et moins d'offres par annonce. "Il y a un an, notre propriété typique se vendait à environ 110 % du prix d'inscription. Aujourd'hui, les transactions de revente représentent en moyenne environ 90 % du prix demandé."
"Chaque fois que les taux d'intérêt augmentent, de nombreux acheteurs ajustent leur budget à la baisse." Fiona Yang a déclaré: "Un propriétaire voulait vendre un grand appartement de luxe de trois chambres surplombant le port de Sydney. Son prix de vente prévu est de 25 millions de dollars, mais le marché ne peut se permettre que 20 millions de dollars, ce qui représente une remise importante. Cependant, même s'il loue la propriété, son rendement n'est que d'environ 2,5 % et il peut gagner plus en gardant simplement de l'argent à la banque. »
Certaines des maisons autrefois recherchées sont désormais invendables.
James Pratt, PDG de James Pratt Auction Group, une maison de vente aux enchères à Sydney, a déclaré: "Je travaillais avec une propriété près de Bondi Beach et nous avons dû reporter la date de la vente aux enchères trois fois car il n'y avait tout simplement pas assez d'acheteurs. C'est très rare à Bondi, où les propriétés se vendent généralement rapidement à des prix élevés. »
Tina Mak, une consultante en investissement immobilier bien connue à Vancouver, en Colombie-Britannique, au Canada, a déclaré dans une interview à l'agence de presse chinoise que les prix des logements dans les environs de Vancouver avaient considérablement augmenté pendant l'épidémie. Parce qu'à cette époque, les gens voulaient de grandes maisons en banlieue. Depuis le début de cette année, alors que de nombreuses entreprises ont repris le travail, les gens ont trouvé qu'il est toujours peu pratique de se rendre en ville en voiture dans les banlieues, et les prix du pétrole sont également chers. Alors maintenant, les maisons en dehors de la ville sont celles qui ont le plus chuté. Il a chuté de 20% jusqu'à présent cette année.
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Kashif Ansari a déclaré qu'il est généralement admis qu'après la dernière crise des prêts hypothécaires à risque, les banques ont été plus strictes dans l'examen des emprunts lors des prêts, et les données montrent que le nombre de maisons confisquées parce qu'elles ne peuvent pas se permettre de payer l'hypothèque n'a pas augmenté de manière significative.
Il a souligné que la baisse des prix de l'immobilier repose sur la forte hausse des deux dernières années, par exemple : Canada, Australie, Nouvelle-Zélande même si les trois pays ont baissé de 20 %, c'est quand même plus élevé qu'avant l'épidémie. Et là où ça tombe le plus, c'est aussi là où ça monte le plus vite. La richesse de nombreuses personnes dans les pays développés sera réduite par rapport à l'épidémie, mais elle est toujours plus élevée qu'avant l'épidémie.
En fait, parce qu'il y a moins de spéculateurs et moins d'investisseurs institutionnels sur le marché immobilier, les acheteurs, en particulier les nouveaux arrivants qui n'ont besoin que d'acheteurs et les acheteurs étrangers détenant des liquidités, ont inauguré une période favorable à l'achat de maisons. Les acheteurs se trouveront en bonne position pour négocier les prix et les conditions d'achat, et les agents des acheteurs auront une vie beaucoup plus détendue.
Oxford Economics convient que l'un des points positifs est que la dette hypothécaire en pourcentage du revenu des ménages dans certains grands marchés est inférieure à ce qu'elle était avant la crise financière mondiale. Aux États-Unis, les ratios dette hypothécaire/revenu au deuxième trimestre 2022 étaient inférieurs de 35 % à ceux du quatrième trimestre 2007, de 25 % inférieurs en Espagne et de 14 % inférieurs au Royaume-Uni.
Un autre facteur est que la dette hypothécaire à taux d'intérêt variable est inférieure à ce qu'elle était avant la crise financière mondiale. Cela signifie que les ménages subissent moins l'impact immédiat de la hausse des taux hypothécaires.
